Każdy właściciel nieruchomości powinien dokładnie wiedzieć, czym jest bezumowne korzystanie z nieruchomości. Co warto zrobić jeżeli znajdziemy się w takiej sytuacji, jakiego rodzaju roszczenia można próbować wyegzekwować?
Bezumowne korzystanie z nieruchomości - co to jest?
Zanim przejdziemy do roszczeń związanych z bezumownym korzystaniem z nieruchomości, zastanówmy się najpierw co oznacza samo to określenie. Bezumowne korzystanie z nieruchomości to sytuacja, w której osoba nie ma tytułu prawnego lub zgody właściciela, a korzysta z jego nieruchomości. Może to robić świadomie lub nie.
Bezumowne korzystanie z nieruchomości może występować w wielu różnych sytuacjach. Bardzo często jest efektem braku porozumienia pomiędzy stronami umowy w momencie zakończenia lub wypowiedzenia umowy najmu lokalu lub innej nieruchomości, a także wygaśnięciu umowy dzierżawy w przypadku gruntów. W związku z tym, za bezumowne korzystanie uznać można zarówno odmowę opuszczenia lokalu mieszkalnego, jak i parkowanie pojazdu na działce sąsiada bez jego zgody.
Roszczenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości
Do wyegzekwowania roszczenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości istnieje podstawa prawna - art. 224 § 2 Kodeksu cywilnego:
"Art. 224. [Odpowiedzialność posiadacza w dobrej wierze]
§2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył."
Co może zrobić właściciel nieruchomości w przypadku bezumownego korzystania z nieruchomości? W zależności od sytuacji, ma prawo zażądać jej wydania, zaniechania naruszeń i przywrócenia stanu zgodnego z prawem lub ubiegać się o wypłacenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości i odszkodowania za jej zużycie, pogorszenie stanu lub utratę.
Drogi spełnienia roszczeń są dwie:
- polubowna - w przypadku porozumienia się stron, oraz
- sądowa - kiedy strony nie mogą się ze sobą porozumieć.
Roszczenie wydania nieruchomości
Zacznijmy od pierwszego typu roszczenia, czyli roszczenia wydania nieruchomości. Jest to roszczenie windykacyjne. Roszczenie to następuje w sytuacji, gdy właściciel nie może korzystać ze swojej nieruchomości, gdyż włada nią inna osoba nieposiadająca stosownego uprawnienia. Sytuacja ta ma często miejsce, gdy wygasa umowa najmu czy dzierżawy, a najemca nie chce opuścić np. mieszkania.
Aby ubiegać się o wydanie nieruchomości, właściciel musi złożyć pozew do sądu okręgowego właściwego miejscowo dla nieruchomości. Powinien w nim określić rodzaj żądania, czyli nakaz wydania nieruchomości, wartość sporu (wartość nieruchomości), zawrzeć precyzyjny opis nieruchomości oraz wskazać świadków. Ponadto, właściciel nieruchomości musi uiścić wpis sądowy, który wynosi 5% wartości sporu i jest niezbędny do wszczęcia postępowania.
Właściciel powinien bardzo dokładnie opisać całą sytuację. Nakreślić, kiedy i w jaki sposób rozpoczęło się bezumowne korzystanie z nieruchomości i jak próbował polubownie rozwiązać spór.
Roszczenie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń
Roszczenie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń występuje w sytuacji, gdy osoba nieuprawniona korzysta z nieruchomości lub gruntu, ale nie przejmuje nad nią władztwa. Przykładem takiej sytuacji jest np. parkowanie na czyjejś posesji czy wypasanie bydła na działce sąsiada.
Właściciel nieruchomości, którego prawo własności zostało naruszone może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem, czyli sprawienia by pozwany nie korzystał więcej z nieruchomości lub działki oraz zaniechania naruszeń. To roszczenie ma charakter negatoryjny.
Roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Ostatni typ roszczenia, czyli roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, to roszczenie uzupełniające. Można go dochodzić oddzielnie lub jednocześnie z dwoma powyższymi roszczeniami.
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest opłatą, jaką w normalnych warunkach wypłacałby korzystający z lokalu, gdyby posiadał on tytuł prawny do użytkowania nieruchomości.
W pozwie o zapłatę wynagrodzenia należy określić i uzasadnić kwotę, której domaga się właściciel, oraz wskazać za jaki okres powinna być wypłacana. Pozew składa się do właściwego miejscowo sądu okręgowego. I tak jak w pozostałych przypadkach - aby postępowanie zostało wszczęte, konieczne jest wniesienie opłaty w wysokości 5% wartości sporu.
Udowodnienie, że pozwany działał w złej wierze i wykazanie, że żądania właściciela bezumownie korzystnej nieruchomości są zasadne, leżą po stronie powoda.