Na nieruchomość rozumianą jako produkt, wpływ ma wiele czynników, które możemy skategoryzować w ramach do trzech grup cech:
- fizycznych,
- ekonomicznych,
- instytucjonalnoprawnych.
Poniżej prezentujemy główne czynniki wpływające na poziom wartości nieruchomości, wyłącznie w kontekście ekonomicznym. Należy je rozpatrywać osobno, jednak uwzględniając ich wzajemne powiązania. Przykładowo, na nic zda się proinwestycyjne ustawodawstwo jeżeli liczba osób, których potencjalnie stać na inwestycję w nieruchomości, będzie stanowić jedynie ułamek podaży mieszkań na rynku.
Czynniki polityczne
Niewątpliwy wpływ na kształt inwestowania w nieruchomości lub ich bieżącego użytkowania mają czynniki polityczne, a wśród nich m.in. stopień rozproszenia interesów politycznych poszczególnych partii (im więcej partii w parlamencie, tym większy stopień różnorodności interesów) oraz oddziaływanie związków zawodowych i innych grup pozaparlamentarnych na ustawodawstwo związane z rynkiem nieruchomości.
Aby wartość nieruchomości determinowana czynnikami politycznymi była wyższa, czysto teoretycznie, liczba partii o zróżnicowanych poglądach i interesach powinna być możliwie jak najmniejsza, a działalność grup pozaparlamentarnych powinna być podyktowana jedynie interesem ogółu, a nie danej grupy społecznej.
Czynniki prawne
Czynniki prawne wpływające na poziom wartości nieruchomości, w dużej mierze, wynikają z wyżej wskazanych czynników politycznych. Przepisy prawne determinują:
- swobodę w obrocie nieruchomościami (wskazują kto i w jaki sposób może sprzedawać i nabywać nieruchomości),
- system ulg podatkowych (z jakich zwolnień podatkowych może skorzystać inwestor lub nabywca nieruchomości, np. w ramach programu MDM - Mieszkanie Dla Młodych),
- system podatków i opłat,
- plan zagospodarowania przestrzennego (jaki rodzaj zabudowy jest dopuszczalny na danym terenie),
- ochronę własności (w tym formy władania nieruchomościami).
Czynniki demograficzne
Polityczne uwarunkowania mogą, ale nie muszą, mieć wpływ na czynniki demograficzne, w tym w szczególności: liczebność i strukturę rodziny. Poniekąd niezależnie od tego, sytuacja demograficzna danego regionu ma bezpośredni wpływ na wartość nieruchomości. Idealnym przykładem jest Singapur, w którym na powierzchni 716,1 km2 żyje blisko 6 mln osób (w 2016 r. na 1 km2 mieszkało aż 7797 osób, w Polsce - 124 osoby), przez co cena za metr kwadratowy nieruchomości jest tam wręcz rekordowa.
Wzrost liczby osób w wieku zawierania małżeństw (osoby z wyżu demograficznego) wpływa na wzrost popytu na mieszkania, a przez to także i na ich cenę. I odwrotnie, liczba osób urodzonych w niżu demograficznym będzie mieć wpływ na wartość nieruchomości na danym rynku kiedy wejdą w wiek zawierania małżeństw.
Czynniki socjalne
Choć w mniejszym stopniu, ale zawsze, wpływ na decyzje o zakupie nieruchomości mogą mieć uwarunkowania społeczne, np. moda (np. na małe mieszkania), przyzwyczajenie (np. bliskość do miejsca pracy) lub dostępność form spędzania wolnego czasu (np. centra handlowe, siłownie, baseny, smocze skwery). Bliskość i dostępność żłobków i szkół wśród rodzin z dziećmi może stanowić główny czynnik decydujący o nabyciu danej nieruchomości.
Czynniki ekonomiczne
Niewątpliwy wpływ na wartość nieruchomości ma stosunek popytu do podaży, a te wiążą się m.in. z poziomem bezrobocia, stanem zamożności społeczeństwa, dostępnością różnych form kredytowania inwestycji i atrakcyjnością ich oprocentowania, stanem rozwoju gospodarczego i miejscem w cyklu koniunkturalnym.
Wzrost zamożności społeczeństwa wpływa na wzrost popytu na nieruchomości. Przy stałej podaży, cena nieruchomości będzie rosnąć wraz ze wzrostem popytu. I analogicznie, jeżeli poziom bezrobocia będzie powiększać się, a stopień zamożności społeczeństwa maleć, przy niezmienionej podaży, popyt na nieruchomości zmniejszy się, a wraz z nim spadkowi ulegnie cena nieruchomości.
Czynniki fizyczno-środowiskowe
Niebagatelne znaczenie dla wartości nieruchomości mają również czynniki związane bezpośrednio z klimatem (temperaturami, kierunkiem wiatrów, nasłonecznieniem), lokalizacją i ukształtowaniem terenu (a przez to i poniekąd dostępnością mediów czy dróg dojazdowych) oraz zasobnością bogactw naturalnych. Te wpływają na rodzaj zabudowy, w tym także i na wykorzystywane rozwiązania materiałowo-techniczne (a te bezpośrednio na trwałość zabudowy).
Pomijając inne czynniki, dużo wyższą wartość będzie charakteryzować nieruchomość położona na terenie niezalewowym, niż ta, która znajduje się na terenie zagrożonym powodzią.
Opracowano na podstawie: Ewa Kucharska-Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006, s.128-129