Remont części wspólnych w bloku często wywołuje duże emocje wśród mieszkańców danego budynku. Zobaczmy, jak wygląda ustalanie kwestii dotyczących prac remontowych w przypadku bloków ze spółdzielnią mieszkaniową i bloków ze wspólnotą mieszkaniową.
Spółdzielnia mieszkaniowa a wspólnota mieszkaniowa
Kwestia remontów części wspólnych bloku wygląda inaczej w przypadku osób należących do spółdzielni mieszkaniowej i inaczej w przypadku członków wspólnoty mieszkaniowej. Warto bowiem wiedzieć, że nie są to grupy tożsame. Na początek przypomnijmy sobie więc ogólne informacje dotyczące tych dwóch tworów.
Spółdzielnia mieszkaniowa to podmiot, który ma osobowość prawną. Nie powstaje z mocy prawa, lecz muszą ją założyć osoby fizyczne lub prawne. Aby zostać członkiem spółdzielni, musimy sami wyrazić i zgłosić taką chęć oraz uiścić opłatę wpisową. W przypadku wspólnoty zaś, członkami stajemy się automatycznie i bezpłatnie, po zakupie nieruchomości położonej w danym budynku. Wspólnota mieszkaniowa nie jest podmiotem gospodarczym. Oprócz tego, powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. Spółdzielnia mieszkaniowa i wspólnota mieszkaniowa różnią się jeszcze wieloma innymi kwestiami, np. sposobem głosowania podczas ustalania różnych wspólnych dla mieszkańców spraw, zarządzaniem członkami grupy czy zlecaniem prac w częściach wspólnych budynku. Inaczej wygląda również kwestia remontu.
Prawa mieszkańców bloku w związku z remontem budynku - spółdzielnia mieszkaniowa
Spółdzielnie mieszkaniowe dysponują funduszem remontowym, do którego składki wpływają od wszystkich mieszkańców danych budynków. Fundusz ten może być wykorzystywany na prace remontowe w ramach zadań zaplanowanych w ogólnym planie gospodarczym na dany rok. W spółdzielni mieszkaniowej panuje pod tym względem zasada solidaryzmu - oznacza to, że spółdzielnia finansuje remont funduszami pochodzącymi od wszystkich członków grupy, a nie tylko tych osób, które mieszkają w danym budynku, w którym będzie przeprowadzany remont. Jeśli chodzi o prawo głosu mieszkańców danej spółdzielni w sprawach remontów części wspólnych, to jest ono niewielkie. Przede wszystkim, spółdzielnia mieszkaniowa nie potrzebuje zgody właścicieli wszystkich lokali na przeprowadzenie prac remontowych. Prace te, muszą jednak być związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej. O pilności, kolejności i rodzajach wykonywanych prac również decydują organy spółdzielni.
Prawa mieszkańców bloku w związku z remontem budynku - wspólnota mieszkaniowa
Do przeprowadzenia remontu w budynkach objętych wspólnotą mieszkaniową potrzebna jest uchwała. Po stwierdzeniu przez zarząd wspólnoty, że w częściach wspólnych bloku konieczne jest przeprowadzenie remontu, musi on określić zakres i oszacować koszt remontu. Oczywiście nie wszystkie prace da się przewidzieć, jednak plan powinien być w miarę szczegółowy, aby nie narażać członków wspólnoty na dodatkowe, nieprzewidziane koszty. Po przedstawieniu członkom planu remontu, zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest zobowiązany do zbierania ofert wykonawców planowanych prac. Podczas wyłaniania zwycięzcy zarząd powinien kierować się nie tylko ceną, ale i renomą danej firmy. Po tym kroku, zarząd wspólnoty mieszkaniowej przygotowuje projekt uchwały, którą podda pod głosowanie przez członków wspólnoty mieszkaniowej. Uchwała jest niezbędna, aby prace remontowe mogły zostać zlecone i rozpoczęte.
Uchwała zapada większością głosów właścicieli lokali mieszkalnych wchodzących w skład danej wspólnoty mieszkaniowej. Co ważne, w przeciwieństwie od głosowań odbywających się w spółdzielniach mieszkaniowych w przypadku wspólnot głosy wszystkich osób biorących udział w głosowaniu nie są równe. Głosy właścicieli lokali liczone są bowiem według wielkości udziałów właścicieli nieruchomości w stosunku do ogółu mieszkań. Podczas głosowania nad uchwałą dotyczącą słuszności przeprowadzenia remontu, członkowie wspólnoty najczęściej głosują również za uchwałą udzielającą zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów i innych czynności związanych z przedstawicielstwem wspólnoty. Jeśli chodzi o finansowanie prac remontowych, to kwestia ta również leży w obowiązkach zarządu wspólnoty. Musi on bowiem przedstawić członkom wspólnoty plan finansowania remontu. Zwykle opcje są dwie - jeśli wspólnota mieszkaniowa ma fundusz remontowy to środki na nim zgromadzone mogą posłużyć jako finansowanie kosztów remontu. Jeśli natomiast wspólnota takiego funduszu nie posiada, to w grę wchodzi finansowanie prac za pomocą kredytu bankowego. W przypadku tej drugiej opcji, do zaciągnięcia zobowiązania finansowego w banku również konieczne jest przegłosowanie odpowiedniej uchwały przez członków wspólnoty mieszkaniowej.