Nie wszyscy zdają sobie sprawę, że chcąc zmienić sposób użytkowania budynku lub lokalu należy zgłosić taki zamiar w odpowiednim urzędzie i uzyskać na takie działanie zgodę. Zobaczmy, jak zrobić to krok po kroku.
Zmiana przeznaczenia nieruchomości - co to jest?
Opis warunków, które muszą zajść, aby dana czynność była uznana za zmianę przeznaczenia nieruchomości znajduje się w Art. 71 Ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z nim, przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:
- podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno- sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń,
- podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.
Zmianą przeznaczenia nieruchomości jest więc całkowita zmiana charakteru i intensywności wykorzystania lokalu. Przykładem takiej zmiany jest np. przekształcenie lokalu mieszkalnego na miejsce prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na prowadzeniu przedszkola.
Warto jednak zauważyć, że wyżej wymienionym przepisie występuje słowo "w szczególności". Oznacza to, że przepisy nie definiują wprost czym jest zmiana sposobu użytkowania, a przedstawiają jedynie kryteria, które muszą zostać spełnione, aby taka zmiana zachodziła. Katalog przypadków, w których dochodzi do zmiany sposobu użytkowania pozostaje więc otwarty.
Kto i kiedy musi dokonać zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania nieruchomości?
Zgłoszenie może złożyć osoba lub inny podmiot, który dysponuje prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Może to być więc właściciel, inwestor lub zarządca danej nieruchomości. Jeśli chodzi o czas, to zgłoszenie musi nastąpić przed faktycznym dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
Ile to kosztuje i ile trwa?
Usługa zgłoszenia zmiany przeznaczenia nieruchomości jest bezpłatna. Dodatkowe opłaty mogą zostać naliczone tylko w przypadku realizacji tej usługi przez pełnomocnika. Zmianę sposobu użytkowania można przeprowadzić po 30 dniach od dnia złożenia kompletnego zgłoszenia, o ile organ nie wniesie decyzji o sprzeciwie. Organ może też przed upływem 30-dniowego terminu wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Po otrzymaniu takiego zaświadczenia można od razu przystąpić do zmiany sposoby użytkowania nieruchomości, gdyż po wydaniu tego zaświadczenia, organ nie może już wnieść sprzeciwu.
Procedura zmiany przeznaczenia nieruchomości krok po kroku
Krok 1 - złożenie zgłoszenia w odpowiednim organie
Pierwszym krokiem do zmiany przeznaczenia nieruchomości jest złożenie do odpowiedniego organu (najczęściej będzie to starostwo lub urząd miasta na prawach powiatu), właściwego zgłoszenia. Wzór zgłoszenia można pobrać z Internetu ze strony danego urzędu lub otrzymać stacjonarnie w siedzibie organu. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części oraz złożyć szereg dokumentów:
- zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
- opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego,
- opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi,
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- decyzja o warunkach zabudowy albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
- decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
- ekspertyza techniczna, wykonana przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności,
- pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych,
- potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo.
Krok 2 - sprawdzanie zgłoszenia przez urząd
Po złożeniu zgłoszenia następuje jego sprawdzanie przez urząd. Organ sprawdza jego poprawność oraz kompletność, czyli to czy wszystkie dokumenty są prawidłowo wypełnione i czy nie brakuje żadnych załączników. Jeśli organ stwierdzi jakieś braki to wyśle postanowienie wzywające do ich usunięcia. W piśmie będzie określone co należy uzupełnić oraz zostanie wyznaczony termin wykonania tej czynności. Jeśli nie usuniemy braków w terminie to otrzymamy decyzję o sprzeciwie wobec zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania nieruchomości.
Krok 3 - ocena zgłoszenia przez urząd
Po złożeniu kompletu dokumentów, spełniających wszystkie wymagania, urząd oceni czy można dokonać zmiany sposoby użytkowania nieruchomości. Urząd przyjmie zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania tzw. milczącą zgodą - oznacza to, że nie musi wysyłać żadnego pisma o zgodzie na zmianę sposobu użytkowania i po 30 dniach od złożenia prawidłowego zgłoszenia można zmienić sposób użytkowania nieruchomości. Urząd może jednak przed upływem terminu 30 dni wydać z urzędu zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Natomiast w przypadku sprzeciwu urzędu, organ zawsze wysyła informację o tym w ciągu 30 dni.
Krok 4 - zmiana sposobu użytkowania
Po 30 dniach od złożenia zgłoszenia pod warunkiem, że urząd nie wniósł sprzeciwu w tym terminie lub po otrzymaniu zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu można zmienić sposób użytkowania nieruchomości. Zmiany sposobu użytkowania należy dokonać w ciągu 2 lat od złożenia zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania. W przeciwnym razie konieczne jest ponowne zgłoszenie zmiany.
Brak zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania - jakie konsekwencje?
Za brak zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania nieruchomości są konsekwencje. W takiej sytuacji organ nadzoru budowlanego, może wydać postanowienie nakazujące wstrzymanie użytkowania obiektu budowlanego lub jego części oraz nałożyć obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów wymaganych przy zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania. W przypadku niezłożenia tych dokumentów organ nakaże przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu. Ponadto, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez zgłoszenia lub niezastosowanie się do postanowienia organu nadzoru budowlanego jest wykroczeniem, za które może grozić kara grzywny wynosząca nawet kilkanaście tysięcy złotych.